Quán triệt quan điểm của Đảng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW về bảo đảm quyền và lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi đất trong hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi)

ThS NGUYỄN ĐỨC CHIẾN
Điểm dịch vụ công số, Chi nhánh 5
Trung tâm Phục vụ hành chính công Thành phố Hà Nội

1. Mở đầu

Đất đai vừa là nguồn lực phát triển, vừa là không gian cư trú, tư liệu sản xuất và nền tảng của các quan hệ xã hội, văn hóa. Quyết định thu hồi đất vì thế không chỉ làm thay đổi quyền sử dụng tài sản mà còn tác động trực tiếp đến nơi ở, việc làm, thu nhập, khả năng tiếp cận dịch vụ và mạng lưới cộng đồng của người dân. Tính chính đáng của quyền thu hồi đất không chỉ phụ thuộc vào thẩm quyền, trình tự, thủ tục và mức bồi thường, mà còn phải được đánh giá qua khả năng bảo đảm cuộc sống và sinh kế của người dân sau thu hồi.

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã đa dạng hóa hình thức bồi thường, nâng yêu cầu đối với khu tái định cư, bỏ khung giá đất và thúc đẩy cơ sở dữ liệu đất đai (Quốc hội, 2024). Song, thực tiễn vẫn cho thấy những hạn chế, vướng mắc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đặt ra yêu cầu chính trị - pháp lý mới, chuyển từ “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế tốt hơn; định giá đất công bằng, minh bạch, phù hợp thực tế; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất; chuyển từ quản lý hành chính truyền thống sang quản trị hiện đại dựa trên dữ liệu; tăng kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình (Ban Chấp hành Trung ương, 2026). Trên cơ sở đó, bài viết phân tích những vấn đề cần tiếp tục kế thừa, hoàn thiện và đề xuất cơ chế pháp lý nhằm bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi.

2. Nội dung

2.1. Thực trạng pháp luật và những vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi

a) Cơ sở đánh giá việc bảo đảm quyền lợi của người dân khi thu hồi đất

Một là, thu hồi đất là quyền lực công phải được giới hạn bởi mục đích, tính cần thiết và sự cân xứng

Theo khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định pháp luật. Yêu cầu “do luật định” đòi hỏi căn cứ và giới hạn cốt lõi của quyền thu hồi phải được quy định trong luật; đồng thời, yêu cầu “thật cần thiết” đặt ra trách nhiệm cho cơ quan quyết định phải chứng minh mục đích chính đáng, tính phù hợp, tính cần thiết và sự cân xứng giữa lợi ích công với thiệt hại gây ra (Quốc hội, 2013).

Hai là, bồi thường tài sản không đồng nhất với phục hồi cuộc sống

Bồi thường nhằm hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản hợp pháp bị mất hoặc bị ảnh hưởng do Nhà nước thu hồi đất; hỗ trợ là các biện pháp bổ sung để ổn định cuộc sống, sản xuất, đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Trong khi đó, phục hồi cuộc sống phải được nhìn nhận ở phương diện kết quả, tức là khả năng khôi phục và duy trì điều kiện sống, sinh kế và thu nhập của người dân sau thu hồi đất ở mức tương đương hoặc từng bước tốt hơn so với trước khi thu hồi.

Vì vậy, “phục hồi” không nhất thiết là một chế định mới song song với hỗ trợ, mà có thể được thiết kế như sự nâng cấp chế định hỗ trợ từ chuẩn đầu vào sang chuẩn kết quả. Một hộ dân tuy được bồi thường đúng giá nhưng vẫn có thể gặp khó khăn trong sinh kế do bị phụ thuộc vị trí đất bị thu hồi; do đó, việc đào tạo nghề chỉ có ý nghĩa khi góp phần tạo việc làm hoặc thu nhập bền vững. Vì vậy, yêu cầu “phục hồi cuộc sống” cần được gắn với việc xác định rõ điều kiện sống, thu nhập và sinh kế của người dân trước khi thu hồi đất, có thời hạn theo dõi cụ thể sau thu hồi, đồng thời thiết lập cơ chế đánh giá và bổ sung hỗ trợ đối với những trường hợp chưa đạt được mức phục hồi cần thiết.

Ba là, Nghị quyết số 21-NQ/TW là cơ sở định hướng trực tiếp cho việc tiếp tục hoàn thiện Luật đất đai

Nghị quyết số 21-NQ/TW là văn kiện định hướng chính trị của Đảng, việc thể chế hóa Nghị quyết thành pháp luật thuộc thẩm quyền và quy trình lập pháp của Quốc hội. Nghị quyết đặt ra những yêu cầu quan trọng đối với việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó trọng tâm là: bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp; hài hòa lợi ích; tái thiết cuộc sống; quản trị bằng dữ liệu; kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình (Ban Chấp hành Trung ương, 2026). Để những yêu cầu này trở thành các bảo đảm pháp lý có khả năng thực thi, pháp luật cần xác định rõ chủ thể có quyền, có nghĩa vụ, tiêu chuẩn và kết quả cần đạt được, nguồn lực bảo đảm thực hiện, thời hạn thực hiện và cơ chế để người dân yêu cầu khắc phục khi quyền và lợi ích hợp pháp chưa được bảo đảm.

Thực tiễn cho thấy, những khó khăn trong xác định giá bồi thường, chuyển đổi nghề, ổn định và phục hồi sinh kế vẫn cần được tiếp tục giải quyết. Khả năng ổn định cuộc sống sau thu hồi đất không chỉ phụ thuộc vào mức bồi thường, mà còn phụ thuộc vào chất lượng hỗ trợ, cơ hội việc làm, khả năng tiếp cận các nguồn lực và tính công khai, minh bạch trong quá trình thực hiện. Điều đó đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật theo hướng bảo đảm không chỉ bồi thường, hỗ trợ đầy đủ mà còn đạt được kết quả thực tế trong ổn định và tái thiết cuộc sống của người dân.

b) Luật Đất đai năm 2024 và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2026: những điểm tiến bộ và vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện

Kết quả đạt được

Thứ nhất, Luật đất đai năm 2024 nâng yêu cầu bảo vệ người bị thu hồi đất thông qua các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời; đa dạng hóa hình thức bồi thường bằng đất, nhà ở hoặc tiền; yêu cầu hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi. Đây là nền tảng quan trọng để người dân có quyền lựa chọn phù hợp với nhu cầu thực tế (Quốc hội, 2024).

Thứ hai, Luật đất đai 2024 quan tâm hơn đến chất lượng khu tái định cư, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phong tục, tập quán. Điểm này cần được vận dụng, nhưng phải phát triển từ “có hạ tầng” sang “dịch vụ vận hành và tiếp cận được”, bởi một khu nhà đã nghiệm thu nhưng các cơ sở lân cận, như: trường học, y tế, giao thông hoặc sinh kế,… chưa hoạt động thì vẫn chưa tạo nơi ở bền vững.

Thứ ba, Luật đất đai năm 2024 đã thay cơ chế khung giá đất bằng bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và điều chỉnh hằng năm, đồng thời quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, công nhận giá trị pháp lý của đăng ký điện tử và thiết lập hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai có khả năng kết nối, chia sẻ giữa các cơ quan nhà nước (Quốc hội, 2024). Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) năm 2026 kế thừa yêu cầu đăng ký bắt buộc và quản trị đất đai bằng dữ liệu, bổ sung rõ giấy chứng nhận điện tử có giá trị như bản giấy; riêng về giá đất, Dự thảo chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh do địa phương quyết định, sửa đổi khi cần thiết (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026b). Đây là hướng đi tích cực về quản lý thống nhất trong bối cảnh đẩy mạnh chuyển đổi số hiện nay.

Một số bất cập

Một là, “Tái thiết cuộc sống” chưa trở thành nghĩa vụ pháp lý có thể đo lường

Dự thảo sửa đổi Luật đất đai năm 2026 đã bổ sung một số quy định đáng chú ý: Điều 41, nêu mục tiêu hỗ trợ để người có đất bị thu hồi có việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống và sản xuất; Điều 46, liệt kê các hình thức hỗ trợ; Điều 47, quy định điều kiện khu tái định cư; Điều 48, quy định suất tái định cư tối thiểu (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026b). Tuy nhiên, các quy định này vẫn chủ yếu tập trung vào việc xác định các biện pháp hỗ trợ mà chưa đặt ra đầy đủ yêu cầu về kết quả phục hồi cuộc sống. Dự thảo chưa bắt buộc lập dữ liệu về mức sống trước thu hồi; chưa xác định chỉ tiêu và thời hạn phục hồi; chưa quy định đánh giá độc lập; chưa quy định nghĩa vụ hỗ trợ, bổ sung khi cuộc sống của người dân bị suy giảm sau thu hồi đất.

Khoảng trống này làm giảm hiệu lực của yêu cầu bảo đảm cuộc sống “tốt hơn” trong Nghị quyết số 21-NQ/TW. Bởi “Tốt hơn” là một kết quả mang tính so sánh, vì vậy không thể chứng minh nếu thiếu đường cơ sở và chỉ số đầu ra. Nếu Luật chỉ xác định mục tiêu chung rồi giao Chính phủ hoặc địa phương quyết định mức hỗ trợ, việc bảo đảm quyền lợi của người dân có nguy cơ phụ thuộc vào năng lực ngân sách, cách hiểu và mức độ ưu tiên chính sách khác nhau giữa các địa phương.

Cần phân biệt hai chế định có nội dung khác nhau nhưng dễ bị gọi chung là “phần còn lại”. Theo khoản 6 Điều 41 của Dự thảo, chế định thứ nhất áp dụng với phần diện tích còn lại của một thửa đất sau khi Nhà nước thu hồi một phần; nhằm xác định phần đất ấy còn bảo đảm điều kiện sử dụng an toàn, độc lập, đúng công năng hay không. Trong khi đó, khoản 33 Điều 34 điều chỉnh phần diện tích trong phạm vi dự án mà nhà đầu tư chưa thỏa thuận được sau khi đã đạt ngưỡng đồng thuận; vấn đề là xác định điều kiện để quyền lực công can thiệp vào phần chưa thỏa thuận. Đối với chế định thứ nhất, quy định theo hướng “xem xét, quyết định” vẫn tạo ra khoảng trống nhất định trong áp dụng, nhất là trường hợp phần đất còn lại tuy vẫn đáp ứng yêu cầu về diện tích nhưng bị mất lối tiếp cận, bị chia cắt hoặc không còn khả năng sử dụng đúng mục đích.

Hai là, cơ chế thu hồi phần còn lại sau ngưỡng thỏa thuận 75% cần bổ sung điều kiện bảo vệ

Theo khoản 33 Điều 34 Dự thảo, cơ quan có thẩm quyền được xem xét thu hồi diện tích thuộc phạm vi dự án mà nhà đầu tư chưa thỏa thuận được với người sử dụng đất khi đã đạt mức thỏa thuận trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất đồng ý; khoản 4 Điều 42 dự kiến bảo đảm mức chi trả không thấp hơn mức trung bình của giá đã thỏa thuận (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026b). Tuy nhiên, ngưỡng 75% không nên được coi là điều kiện duy nhất để Nhà nước quyết định thu hồi đất, mà cần được kết hợp với các điều kiện bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người chưa đồng thuận.

Ngoài ra, ngưỡng đồng thuận cần được xem xét kèm theo bốn điều kiện: dự án có mục đích chính đáng do luật định; biện pháp thu hồi có khả năng đạt mục đích; không còn giải pháp ít ảnh hưởng hơn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất như: điều chỉnh ranh giới, thiết kế, tiếp tục thương lượng hoặc hòa giải; và lợi ích công đạt được phải tương xứng hoặc cao hơn so với tổn thất tài sản, sinh kế, văn hóa, môi trường. Khi xác định tỷ lệ đồng thuận, cần loại trừ các giao dịch với bên có liên quan đến nhà đầu tư để bảo đảm tính khách quan; đối với đất tín ngưỡng, nghĩa trang, tài sản cộng đồng và những trường hợp có sinh kế đặc thù, cần có cơ chế xem xét, đánh giá riêng nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể bị ảnh hưởng.

Như vậy, tỷ lệ 75% cần được xác định là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét việc thu hồi đất, chứ không tự động phát sinh quyết định thu hồi. Trước khi quyết định, cơ quan có thẩm quyền cần công khai kết quả đánh giá và phương án xử lý các ý kiến phản đối. Cách tiếp cận này vừa bảo đảm thực hiện đúng định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW, vừa hạn chế khả năng sử dụng quyền lực công chỉ để hoàn tất một giao dịch phục vụ lợi ích của một nhà đầu tư.

Ba là, cơ chế giá đất thiếu quyền phản biện và trách nhiệm đối với dữ liệu

Điều 74 Dự thảo mở rộng nguồn dữ liệu phục vụ xác định giá đất, gồm dữ liệu về đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng và thị trường bất động sản; Điều 75 giao Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá và hệ số điều chỉnh (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026b). Đây là hướng tiếp cận phù hợp với yêu cầu quản trị bằng dữ liệu. Tuy nhiên, hồ sơ sửa Luật đất đai cũng thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, cơ sở dữ liệu chưa đầy đủ và giá thị trường có thể bị tác động bởi tình trạng đầu cơ (Chính phủ, 2026). Vì vậy, pháp luật cần quy định việc truy nguyên nguồn, nhận diện và loại trừ các giao dịch bất thường hoặc giao dịch giữa các bên có liên quan, chuẩn hóa đặc điểm thửa đất, công khai phương pháp và xác định rõ chủ thể chịu trách nhiệm về quyết định cuối cùng.

Điều 71 Dự thảo dự kiến sử dụng bảng giá, hệ số điều chỉnh và “tỷ lệ bồi thường”. Nếu tỷ lệ bồi thường có thể thấp hơn 100% mà không được Luật đặt ra giới hạn và điều kiện áp dụng rõ ràng, giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân có nguy cơ bị chiết giảm bằng quyết định hành chính. Trong khi đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW yêu cầu giá đất phải công bằng, minh bạch, phù hợp thực tế và hài hòa lợi ích (Ban Chấp hành Trung ương, 2026). Yêu cầu này đòi hỏi người bị thu hồi đất có quyền biết dữ liệu dùng để định giá, quyền phản biện, quyền yêu cầu thẩm định độc lập trong trường hợp chênh lệch đáng kể so với giá trị thực tế và quyền được điều chỉnh khi chậm chi trả không do lỗi của họ. Những cơ chế này không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch, trách nhiệm giải trình và khả năng kiểm soát quyền lực trong xác định giá đất.

Bốn là, trách nhiệm của Nhà nước và chủ đầu tư kết thúc quá sớm

Việc theo dõi, đánh giá cuộc sống của người dân sau tái định cư là yêu cầu tất yếu. Theo nghiên cứu về dự án tái định cư thủy điện gần thành phố Huế ghi nhận ở nhóm hộ nghèo, thu nhập sau tái định cư có trường hợp giảm tới 91% so với trước khi di chuyển (Ty et al., 2013). Trong khi đó, khảo sát 100 hộ bị thu hồi đất nông nghiệp cho thấy thu nhập bình quân của hộ có thể tăng, nhưng cơ hội phục hồi không phân bố đều: thất nghiệp tăng ở phụ nữ trên 35 tuổi và nam giới trên 40 tuổi, còn điều kiện môi trường và xã hội có xu hướng xấu đi (Tran Tuan, 2021). Các kết quả này không thể suy rộng một cách cơ học cho mọi dự án, nhưng cho thấy rằng việc hoàn tất chi trả và bàn giao nhà chưa đồng nghĩa với việc phục hồi cuộc sống của người dân. Nếu không có cơ chế theo dõi và báo cáo sau tái định cư, cơ quan dân cử, Mặt trận Tổ quốc và người dân sẽ thiếu dữ liệu để đánh giá chất lượng chính sách.

Dự thảo cũng chưa xác lập nguồn tài chính riêng cho trách nhiệm hỗ trợ, phục hồi kéo dài sau tái định cư. Sau khi chủ đầu tư được giao đất và dự án chuyển sang giai đoạn xây dựng, việc yêu cầu bổ sung hỗ trợ thường khó khăn vì chi phí chưa được dự toán hoặc trách nhiệm bị phân tán giữa cơ quan thực hiện bồi thường, chính quyền địa phương và nhà đầu tư. Vì vậy, cần thiết lập cơ chế bảo đảm trách nhiệm xuyên suốt từ trước, trong đó kế hoạch phục hồi cuộc sống phải được xác định ngay từ khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; nguồn kinh phí phải được dự toán và bố trí đầy đủ; đồng thời có cơ chế tài chính bảo đảm cho những nhu cầu hỗ trợ phát sinh trong thời gian theo dõi sau tái định cư. Việc thực hiện các cam kết phục hồi cũng cần được kiểm tra, đánh giá và kiểm toán kết quả, qua đó xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể và bảo đảm trách nhiệm không chấm dứt chỉ vì việc chi trả bồi thường hoặc bàn giao tái định cư đã hoàn tất.

2.2. Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật, bảo đảm quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi

a) Hoàn thiện Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) năm 2026 theo “chuẩn kết quả sau thu hồi đất”

Nội hàm và cấu trúc pháp lý

“Chuẩn kết quả sau thu hồi đất” là tập hợp các kết quả tối thiểu mà cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư phải bảo đảm sau khi thu hồi đất làm người dân di chuyển chỗ ở hoặc mất nguồn sinh kế chủ yếu. Chuẩn này không thay thế bồi thường mà bổ sung thêm trách nhiệm phục hồi. Nghĩa vụ không chấm dứt sau thời điểm trả tiền, mà chỉ kết thúc khi kết quả được đánh giá và xác nhận theo luật.

Cấu trúc pháp lý gồm sáu thành tố: dữ liệu đường cơ sở trước thu hồi; nhóm chỉ số bắt buộc; mốc đánh giá; kế hoạch và ngân sách phục hồi; đánh giá độc lập; quyền khiếu nại và biện pháp khắc phục. Luật phải quy định nguyên tắc, ngưỡng tối thiểu và quyền của người dân; Chính phủ chỉ quy định phương pháp đo, biểu mẫu và quy trình kỹ thuật để tổ chức thực hiện, không được làm giảm các quyền và mức bảo đảm tối thiểu theo luật định.

Các nhóm chỉ số cần luật hóa

Thứ nhất, chỗ ở và an toàn pháp lý. Nơi ở tái định cư phải có diện tích sử dụng phù hợp quy mô hộ gia đình; chất lượng công trình; khả năng chi trả; giấy tờ pháp lý; điện, nước, thoát nước; an toàn giao thông, phòng cháy, ngập lụt... Người dân phải được bảo đảm đầy đủ giấy tờ pháp lý và quyền sử dụng ổn định đối với nơi ở mới, không bị buộc nhận nơi ở làm phát sinh các khoản nợ hoặc chi phó vượt quá khả năng chi trả hợp lý.

Thứ hai, thu nhập, việc làm và sinh kế. Đánh giá dựa trên thu nhập thực sau khi loại trừ lạm phát; tỷ lệ thành viên có việc làm; thời gian di chuyển; chi phí đầu vào; khả năng duy trì khách hàng; diện tích hoặc tư liệu sản xuất thay thế. Đối với những hộ phải chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo nghề chỉ được coi là kết quả khi gắn với việc làm hoặc nguồn thu bền vững, không phải khi hoàn thành lớp học.

Thứ ba, tiếp cận dịch vụ thiết yếu. Thời gian và chi phí di chuyển đến trường, cơ sở y tế, chợ, giao thông công cộng…; khả năng tiếp cận của trẻ em, người cao tuổi, người khuyết tật và hộ nghèo với các dịch vụ thiết yếu. Hạ tầng phải được xác nhận vận hành thực tế trước khi bàn giao mặt bằng, không chỉ nghiệm thu về xây dựng.

Thứ tư, gắn kết xã hội, văn hóa và môi trường sống. Duy trì hoặc tái lập mạng lưới cộng đồng; bảo vệ nơi thờ tự, nghĩa trang, không gian văn hóa; giải pháp riêng đối với làng nghề và sinh kế phụ thuộc địa điểm; chất lượng không khí, nước, tiếng ồn và nguy cơ ngập.

Theo đó, đường cơ sở phải được lập trước khi phê duyệt phương án bồi thường, có sự xác nhận của người bị ảnh hưởng và cơ chế xử lý bất đồng. Kết quả được đánh giá ít nhất tại các thời điểm sau 6 tháng, 12 tháng và 36 tháng; việc đánh giá phải tách dữ liệu của nhóm dễ bị tổn thương (hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật và những hộ có sinh kế đặc thù) để tránh số liệu bình quân che lấp tình trạng một bộ phận dân cư bị giảm mức sống. Chỗ ở và tiếp cận dịch vụ không thấp hơn trước; sinh kế phải được phục hồi trong thời hạn luật định và hướng đến cải thiện bền vững.

Kế hoạch phục hồi, nguồn tài chính bảo đảm và đánh giá độc lập

Mỗi dự án làm di chuyển chỗ ở hoặc mất nguồn thu chủ yếu, phải lập kế hoạch hỗ trợ và phục hồi cuộc sống, sinh kế như một cấu phần của phương án bồi thường. Cần có kế hoạch xác định đối tượng, đường cơ sở, chỉ tiêu, tiến độ, cơ quan chịu trách nhiệm, kinh phí, biện pháp dành cho nhóm dễ bị tổn thương và cơ chế tiếp nhận phản đối. Đối tượng hỗ trợ có thể bao gồm cả người thuê nhà, lao động và người kinh doanh phụ thuộc địa điểm bị thu hồi; hình thức, mức hỗ trợ được phân hóa theo địa vị pháp lý và tổn thất thực tế của từng nhóm, không đồng nhất chính sách hỗ trợ phục hồi cuộc sống với quyền được bồi thường về đất.

Nguồn tài chính phục hồi phải là cấu phần bắt buộc của kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, không nhất thiết hình thành một quỹ tài chính mới. Đối với dự án tư nhân, nghĩa vụ chưa thực hiện có thể được bảo đảm bằng tiền gửi tại tài khoản của đơn vị thực hiện bồi thường hoặc bảo lãnh ngân hàng; đối với dự án đầu tư công, được bố trí trong tổng mức đầu tư theo pháp luật ngân sách và đầu tư công. Mức bảo đảm dựa trên căn cứ số người phải di chuyển, mức mất nguồn thu nhập và chi phí của kế hoạch. Khoản chi phí này được giải tỏa theo kết quả, phải được chuyển giao khi chuyển nhượng dự án và không thay thế ký quỹ bảo đảm tiến độ đầu tư.

Sau thời hạn theo dõi, dự án phải được đánh giá độc lập về kết quả phục hồi bởi tổ chức không có xung đột lợi ích với chủ đầu tư và cơ quan lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Không sử dụng thuật ngữ “kiểm toán hậu tái định cư”, vì nội dung đánh giá vượt khỏi phạm vi kiểm toán tài chính, kiểm toán nhà nước theo pháp luật hiện hành. Báo cáo đánh giá là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xác nhận hoàn thành hoặc yêu cầu hỗ trợ bổ sung. Người bị ảnh hưởng có quyền phản đối dữ liệu, yêu cầu giải trình và có thể khiếu nại, khởi kiện theo luật đối với quyết định phê duyệt phương án, quyết định yêu cầu hỗ trợ bổ sung và quyết định xác nhận hoàn thành.

b) Kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Một là, sửa Điều 41 và Điều 46 về hỗ trợ theo chuẩn kết quả phục hồi

Cần đổi tên Chương VI thành “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phục hồi cuộc sống, sinh kế khi Nhà nước thu hồi đất”, qua đó xác lập rõ phục hồi cuộc sống, sinh kế là một nội dung của chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bổ sung vào Điều 41 nguyên tắc: việc thu hồi đất không được làm giảm mức sống, khả năng tiếp cận chỗ ở an toàn, dịch vụ thiết yếu và sinh kế hợp pháp của người bị ảnh hưởng; việc hoàn thành chi trả không làm chấm dứt nghĩa vụ phục hồi.

Thay cơ chế “xem xét” đối với phần đất còn lại bằng nghĩa vụ thu hồi theo yêu cầu khi đáp ứng một trong các tiêu chí: không đủ diện tích tối thiểu; mất lối tiếp cận hợp pháp; không thể sử dụng an toàn, độc lập; bị chia cắt làm mất công năng; hoặc chi phí khôi phục vượt tỷ lệ luật định so với giá trị phần đất. Cơ chế định lượng sẽ hạn chế tùy nghi và không để lại những thửa đất méo, siêu nhỏ hoặc không thể khai thác.

Điều 46 cần sửa đổi theo hướng quy định kế hoạch hỗ trợ và phục hồi cuộc sống, sinh kế là cấu phần bắt buộc trong phương án bồi thường đối với dự án làm di chuyển chỗ ở hoặc mất nguồn thu chủ yếu; kế hoạch phải có đường cơ sở, chỉ số, mốc đánh giá tại thời điểm 6 tháng, 12 tháng và 36 tháng, nguồn tài chính, đánh giá độc lập và biện pháp hỗ trợ bổ sung. Điều 47 cần được sửa theo hướng hạ tầng, dịch vụ phải có vận hành thực tế; Điều 48 cần quy định suất tái định cư tối thiểu tính đến quy mô hộ, nhu cầu đặc thù và khả năng chi trả. Đối tượng hỗ trợ sinh kế có thể gồm người thuê nhà, lao động và người kinh doanh phụ thuộc địa điểm, nhưng mức hỗ trợ phải phân hóa theo địa vị pháp lý và tổn thất thực tế của từng nhóm.

Hai là, sửa Điều 34 và Điều 42 về thu hồi phần còn lại

Không nên coi ngưỡng đồng thuận 75% là điều kiện đủ để Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại. Điều 34 cần quy định đồng thời: dự án có lợi ích công rõ ràng; diện tích thu hồi là tối thiểu; không có giải pháp ít xâm phạm hơn; đã thực hiện thỏa thuận thiện chí trong thời hạn luật định; có hòa giải độc lập; báo cáo đánh giá tác động xã hội chứng minh lợi ích công vượt trội; Hội đồng Nhân dân xem xét công khai lý do phản đối và phương án xử lý. Trong đó, các giao dịch với chủ đầu tư, công ty liên quan, người nội bộ hoặc bên được chủ đầu tư tài trợ không được tính vào tỷ lệ đồng thuận. Đất tín ngưỡng, nghĩa trang, tài sản cộng đồng và sinh kế đặc thù không thể quyết định vào tỷ lệ diện tích mà phải có đánh giá riêng về mức độ ảnh hưởng và phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể liên quan.

Điều 42 cần thay “mức trung bình” bằng mức tham chiếu, được xác định từ các giao dịch hợp lệ và điều chỉnh theo vị trí, mục đích, thời hạn, tài sản, khả năng sinh lợi của thửa đất; đồng thời không được thấp hơn giá trị bồi thường theo Điều 71 và kết quả thẩm định độc lập. Người có đất bị thu hồi nên có quyền lựa chọn nhận tiền, nhận đất hoặc nhà trong dự án theo tỷ lệ quy đổi minh bạch, hoặc góp quyền sử dụng đất để hưởng lợi ích dài hạn khi loại dự án cho phép.

Ba là, sửa Điều 71, 74 và 75 về bồi thường và giá đất

Điều 71 cần khẳng định tỷ lệ bồi thường đối với quyền sử dụng đất hợp pháp là 100% giá trị quyền sử dụng đất theo bảng giá và hệ số tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, sau khi khấu trừ minh bạch các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành. Không nên giao văn bản dưới luật quyền tự xác định tỷ lệ bồi thường thấp hơn làm giảm giá trị tài sản hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Điều 74 cần bổ sung “hành lang trách nhiệm dữ liệu”: dữ liệu phải có nguồn gốc và khả năng kiểm chứng; giao dịch bất thường và giao dịch giữa bên liên quan phải bị loại trừ; mô hình định giá phải được kiểm định định kỳ; nguồn dữ liệu, cỡ mẫu, phương pháp, biên độ sai số và xung đột lợi ích phải được công khai ở mức phù hợp; mô hình tự động chỉ hỗ trợ, quyết định cuối cùng phải gắn với một chủ thể rõ ràng và phải chịu trách nhiệm về kết quả.

Điều 75 cần quy định quyền phản biện bảng giá trước khi Hội đồng nhân dân đưa ra quyết định; công bố bản đồ vùng giá và báo cáo sai số; hiệu chỉnh khi sai lệch có tính hệ thống. Người có đất bị thu hồi có quyền yêu cầu thẩm định độc lập nếu chứng minh có chênh lệch đáng kể giữa mức bồi thường và khoảng giá giao dịch đã chuẩn hóa. Nếu chậm chi trả do lỗi của cơ quan hoặc chủ đầu tư, giá và khoản bù chậm trả phải được cập nhật để người dân không chịu thiệt do quá trình hoàn tất thủ tục hành chính.

Bốn là, Điều 90 cần sửa theo hướng tăng cường giám sát và trách nhiệm giải trình

Điều 90 cần đưa bộ chỉ số hậu thu hồi vào hệ thống theo dõi quốc gia. Báo cáo hằng năm cần phản ánh số hộ phải di chuyển, tỷ lệ có giấy tờ tại nơi ở mới, mức phục hồi nguồn thu, tiếp cận dịch vụ, số khiếu nại và số dự án phải hỗ trợ bổ sung. Trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp, ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp điều tra, tham vấn và theo dõi tại địa bàn; cơ quan chuyên môn, đơn vị thực hiện bồi thường và ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện thẩm định, phê duyệt, quản lý nguồn lực theo thẩm quyền. Không lập bộ máy mới ở cấp xã; dữ liệu hành chính đã có phải được tái sử dụng để giảm chi phí thực hiện.

3. Kết luận

Luật Đất đai năm 2024 đã tạo nền tảng tiến bộ về bồi thường, tái định cư, giá đất và dữ liệu. Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu phát triển dựa trên nền tảng đó theo hướng tái thiết cuộc sống, công bằng lợi ích, quản trị hiện đại và kiểm soát quyền lực. Quyền thu hồi đất của Nhà nước chỉ bền vững khi được thực hiện trong giới hạn cần thiết, minh bạch và gắn với trách nhiệm phục hồi. Khi người dân có chỗ ở an toàn, sinh kế được khôi phục, dịch vụ không suy giảm, giá đất có thể phản biện và kết quả được giám sát công khai, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực phát triển và nền tảng củng cố niềm tin của nhân dân.

_________________

Ngày nhận bài: 13/8/2026; Ngày bình duyệt: 17/8/2026; Ngày quyết định đăng: 17/9/2026.

Email tác giả: chiensongphuongtp@gmail.com

Tài liệu tham khảo

Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026). Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28 tháng 7 năm 2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026a). Bảng so sánh Luật Đất đai năm 2024 và Dự thảo Luật Đất đai ngày 20 tháng 7 năm 2026.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường (2026b). Dự thảo số 01 ngày 20 tháng 7 năm 2026 Luật Đất đai (sửa đổi).

Chính phủ (2026). Dự thảo Tờ trình Quốc hội về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Food and Agriculture Organization of the United Nations (2012). Voluntary guidelines on the responsible governance of tenure of land, fisheries and forests in the context of national food security. https://www.fao.org/4/i2801e/i2801e.pdf.

Ha, N. T., Ke, X., Zhou, T., Phan, T. T. H., & Duong, V. K. (2025). Perceived equity in compulsory land acquisition process for industrialization in Vietnam. SAGE Open, 15(4). https://doi.org/10.1177/21582440251395346.

Ty, P. H., van Westen, A. C. M., & Zoomers, A. (2013). Compensation and resettlement policies after compulsory land acquisition for hydropower development in Vietnam: Policy and practice. Land, 2(4), 678-704. https://doi.org/10.3390/land2040678

Quốc hội (2013). Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Quốc hội (18/01/2024). Luật Đất đai số 31/2024/QH15.

Tran Tuan, N. (2021). Shrinking agricultural land and changing livelihoods after land acquisition in Vietnam. Bulletin of Geography. Socio-economic Series, 53, 17-32. https://doi.org/10.2478/bog-2021-0020.

United Nations Human Rights Council (2007). Basic principles and guidelines on development-based evictions and displacement (A/HRC/4/18, Annex I). https://www.ohchr.org.

World Bank (2016). Environmental and social standard 5: Land acquisition, restrictions on land use and involuntary resettlement. https://documents1.worldbank.org.