Trang chủ    Quốc tế    Giải quyết vấn đề nhà ở cho hộ thu nhập thấp ở một số nước và kinh nghiệm đối với Việt Nam
Thứ ba, 24 Tháng 12 2013 15:00
1796 Lượt xem

Giải quyết vấn đề nhà ở cho hộ thu nhập thấp ở một số nước và kinh nghiệm đối với Việt Nam

(LLCT) – Vấn đề nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của chính sách an sinh xã hội và luôn được Đảng, Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010, Đảng đề ra quan điểm phát triển là “Nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân về ăn, mặc, ở, đi lại, phòng và chữa bệnh, học tập, làm việc, tiếp thu thông tin, sinh hoạt văn hóa”(1). Đến Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011-2020, mục tiêu chiến lược được xác định cụ thể là “Xóa nhà ở đơn sơ, tỷ lệ nhà ở kiên cố đạt 70%, bình quân 25m2 sàn xây dựng nhà ở tính trên một người dân”(2). Tuy nhiên, giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề cực kỳ khó khăn, phức tạp. Các quốc gia trên thế giới để giải quyết tốt vấn đề này cũng phải trải qua quá trình tìm tòi phương thức, học hỏi, đúc kết kinh nghiệm.
 

1. Giải quyết nhà ở xã hội tại một số nước         

Xinhgapolà một trong những nước đã thực hiện chiến lược nhà ở xã hội thành công. Từ một thành phố cũ kỹ với những căn nhà chật chội, tơi tả, đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, lụp xụp, rách nát, đến nay có trên 90% người dân Xinhgapo sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp(3); trở thành quốc đảo có biệt danh “Sư tử” với những đường phố, những khu nhà khang trang, cảnh quan môi trường đô thị văn minh, hiện đại.  

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Development Board - HDB) thuộc Bộ Phát triển quốc gia, cơ quan của Chính phủ chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng, giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả. HDB có trách nhiệm và quyền hạn từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thể chung. Nhờ có quyền hạn đầy đủ và trách nhiệm rõ ràng, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao.  

Sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phù hợp, từng bước đáp ứng nhu cầu người dân. Từ năm 2005 đến nay, các doanh nghiệp tư nhân được tham gia phát triển nhà ở chất lượng, mang đến nhiều đổi mới về xây dựng, thiết kế và chọn lựa nhà ở nhưng đều nằm trong sự điều hành mang tính chiến lược phát triển chung của Nhà nước. Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng    

Xây dựng lộ trình phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Quá trình phát triển nhà ở của Xinhgapo được triển khai theo 4 giai đoạn(4): Giai đoạn 1960 - 1970: xây dựng các khu chung cư thu nhập thấp chỉ đủ để bố trí các phòng ở; mỗi căn hộ khoảng 50m2 đến 60m2. Để tiết kiệm chi phí đầu tư và vận hành, thang máy được thiết kế 3 tầng mới có một điểm dừng, những năm sau, khi thu nhập của người dân tăng lên thì hệ thống thang máy được cải tạo để dừng ở từng tầng; Giai đoạn 1971 - 1980: xây dựng bổ sung cho nhu cầu ở do tăng dân số, diện tích các căn hộ được nâng lên khoảng 70m2 và có nhiều phòng hơn; Giai đoạn 1981 - 1991: xây dựng thêm các chung cư và chú trọng đến cảnh quan môi trường, cây xanh; cải tạo một số khu chung cư cũ cho phù hợp yêu cầu sử dụng ngày càng cao; Giai đoạn từ năm 1991 đến nay, quy hoạch phát triển thêm nhiều khu ở mới, nhằm phân tán và cân bằng mật độ dân số, thuận lợi cho giao thông. Việc xây dựng các chung cư phần lớn được thực hiện theo đơn đặt hàng.

Rõ ràng Xinhgapo đã  tiếp cận vấn đề nhà ở xã hội theo quan điểm phát triển. Phát triển nhà ở xã hội không thuần túy là chính sách mang tính nhất thời, tình thế mà là chính sách cơ bản, lâu dài, mang tầm chiến lược quốc gia và được hoạch định trong một kế hoạch theo lộ trình nhất định.        

Về quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch. Công tác quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Quy trình thực hiện gồm 3 bước:   

a) Quy hoạch định hướng - quy hoạch tổng thể mặt bằng, định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó chú trọng xem xét các yếu tố như hướng phát triển, cơ cấu diện tích, cấu trúc các khu chức năng (quy hoạch này có giá trị trong 10 năm), đảm bảo tính hài hòa, hợp lý trong một chỉnh thể đô thị thống nhất.          

b) Quy hoạch chi tiết có thời hạn thực hiện trong 5 năm. Dựa trên quy hoạch định hướng (chiến lược) để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Yêu cầu của bước quy hoạch này không đơn thuần là vấn đề kiến trúc, nhà ở mà các nhu cầu kinh tế - xã hội đều được tính tới một cách cụ thể, chi tiết. Quy hoạch chi tiết này được công bố công khai rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức rồi mới triển khai thực hiện.        

c) Khi chuẩn bị triển khai thực hiện dự án xây dựng nhà ở, các chủ đầu tư lập chương trình dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan tái phát triển đô thị (URA) xem xét phê duyệt.  

Làm quy hoạch theo một quy trình khoa học đã tạo ra cơ sở tin cậy cho việc xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.            

 Về nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở xã hội. Xinhgapo đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức tuyển dụng lao động đóng 13% và người lao động đóng góp 20% lương hằng tháng vào quỹ như một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà"(5). Ngoài ra, để dân chúng có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Đồng thời, thiết lập quỹ nhà ở trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, nhằm trợ cấp để giá bán nhà thấp hơn giá thị trường. Người dân muốn được sở hữu căn hộ do Nhà nước cung cấp phải thực hiện đóng góp quỹ để dành tiền mua nhà, số tiền người dân đóng góp quỹ được trừ dần vào tiền mua nhà trả góp, thời gian trả góp lâu nhất là 25 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm(6).      

Các cách làm trên rất thiết thực, hợp lý, đã giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích và trách nhiệm giữa người dân và Nhà nước, vừa đảm bảo được mục tiêu chung là phát triển xã hội.    

Về quản lý thị trường bất động sản. Người dân mua căn hộ chỉ được sở hữu không quá 90 năm. Sau thời hạn này, Chính phủ sẽ thu hồi không bồi thường để xây dựng lại chung cư mới, người dân sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ trong chung cư mới trước khi hết quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ. Việc bán có thời hạn này là nhằm hạn chế tranh chấp về sau và thuận lợi cho việc xây dựng lại đồng bộ các khu chung cư. Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tế nói chung.     

Loại căn hộ

Diện tích chuẩn (m2)

Bán giá hoặc cho thuê

1 phòng

2 phòng

3 phòng

4 phòng

5 phòng

 

32

45

85

90

110

26 - 33 $/tháng

44 - 75 $/tháng

 

126.000 $

203.000$

Nguồn:http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com.   

Cung ứng nhiều loại nhà ở, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân. HDB cung cấp cho thị trường nhiều loại nhà, phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.           

Như vậy, chương trình cung cấp nhà ở do HDB triển khai đã đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của hầu hết mọi người dân Xinhgapo, phù hợp với tính chất của nền kinh tế thị trường.

Thái Lan    

Về tổ chức bộ máy, cũng giống như Xinhgapo, Chính phủ Thái Lan cũng thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà ở. UCDO có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính để phát triển nhà ở; hoạch định chính sách, quy hoạch, thiết kế nhà ở.   

Về chính sách tài chính, Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua được nhà trả góp. Chính phủ thành lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở. Chính phủ cũng khuyến khích các nguồn vốn đầu tư của tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở. Ngoài ra còn chủ trương trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở.      

Chính phủ cũng chú trọng giải quyết yêu cầu cải thiện môi trường, bảo đảm dành quỹ đất cho các công trình công cộng, dịch vụ xã hội, sân vườn, cây xanh trong khu nhà ở của người nghèo(7). Bảo đảm mức giá thuê nhà hợp lý đối với người thu nhập thấp, xây dựng chính sách thuê nhà hướng tới việc hóa giá nhà cho người thuê       

Hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay nhà ở. Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) giữ vị trí quan trọng trên thị trường. GHB phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành và đã thành công trong huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc, tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB được quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường để tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở(8).   

Trung Quốc           

Trước đây, giải quyết nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước. Cán bộ nhà nước được bố trí nhà ở. Dân cư đô thị hầu hết được bao cấp về nhà ở, khiến cho việc phân phối không thể cân bằng và tham nhũng trở nên phổ biến. Hậu quả là không đáp ứng được nhu cầu chính đáng của người dân, chất lượng nhà ở kém, xuống cấp nhanh chóng.         

Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Nhà ở được cho thuê và tiền thuê đủ để bù đắp các chi phí tiêu chuẩn. Từ năm 1993, Chính phủ Trung Quốc quy định các công ty phát triển bất động sản phải có ít nhất 20% nhà giá rẻ trong kế hoạch phát triển hằng năm để dành cho người thu nhập thấp dưới dạng cho thuê hoặc bán.           

- Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hằng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sữa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động.     

- Nhà nước thiết lập các quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp. Minh bạch trong phân phối nhà ở cho các hộ thu nhập thấp kết hợp với chiến lược bao cấp tiền thuê nhà một cách linh hoạt, ít tốn kém hơn so với chiến lược xây dựng trực tiếp nhà cho thuê với giá thấp.  

 2. Những kinh nghiệm cho Việt Nam     

a) Xây dựng cơ chế, chính sách    

- Về chính sách tài chính. Vốn cho thị trường BĐS luôn là vấn đề nan giải. Để tìm nguồn vốn thích hợp và hiệu quả cho sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam hiện nay nên xây dựng kênh thu hút vốn chuyên biệt. Chú trọng nguồn vốn tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài. Có thể vận dụng kinh nghiệm thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở như Thái Lan và cơ chế trích 20% khoản thuế đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào quỹ phát triển nhà ở; thành lập quỹ tiết kiệm trung ương như Xinhgapo; quy định các tổ chức tuyển dụng lao động phải có nghĩa vụ đóng góp 13% và người lao động đóng góp 20% lương hàng tháng vào quỹ, sau đó nhà nước cho vay khi họ có nhu cầu mua nhà ở; thành lập quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở như Trung Quốc; yêu cầu cư dân đô thị có việc làm tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác... Các cách làm trên tạo ra nguồn vốn cần thiết để phát triển nhà ở một cách hữu hiệu.   

Các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp cần nhận được sự hỗ trợ của nhà nước. Cơ quan phát triển nhà ở cần được miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế, nhờ thế mà chi phí đầu ra thấp, chất lượng vẫn đảm bảo, giá thành hợp lý, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp.    

- Quy định về thời gian mua bán và thời hạn sở hữu nhà ở. Để tránh đầu cơ làm lũng đoạn thị trường BĐS vì lợi ích nhóm, cần phải có những quy định chặt chẽ về thời gian người dân được mua hay bán nhà ở xã hội. Quy định thời hạn sở hữu nhà cũng cần tính toán cho hợp lý để sau khi nhà hết thời hạn sử dụng, chính quyền dễ dàng thu hồi để xây mới.       

- Quy định tỷ lệ nhà ở xã hội giá rẻ trong các công trình xây dựng. Việc xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ, giá rẻ thường không hấp dẫn các doanh nghiệp. Vì thế, từ kinh nghiệm các nước cho thấy, nhất thiết phải có quy định buộc các công ty phát triển BĐS phải dành 20-30% căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp trong mỗi công trình mới xây dựng. Phần đóng góp xã hội này của doanh nghiệp sẽ được bù đắp khi họ bán những căn hộ cao cấp trong tòa nhà. Mặt khác, đây là trách nhiệm của doanh nghiệp với cộng đồng. Nên xem quy định này như một nguyên tắc bắt buộc, trách nhiệm đương nhiên mà các chủ đầu tư BĐS (cả doanh nghiệp nhà nước và tư nhân) phải tuân thủ. Đây là chính sách căn cơ trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội lâu dài của một quốc gia cũng như từng địa phương.       

- Quy định phát triển nhiều loại nhà, phù hợp với điều kiện và nhu cầu đa dạng của các tầng lớp dân cư. Cách làm này không mới
(Xinhgapo, Hàn Quốc... đã áp dụng từ lâu) nhưng luôn mang lại hiệu quả cao bởi tính hợp lý của nó. Gia cảnh, điều kiện tài chính cũng như nhu cầu, sở thích của mỗi người, mỗi nhà không giống nhau, vì thế thị trường nhà ở cũng phải luôn đa dạng, phong phú, nhiều chủng loại để đáp ứng.          

- Để quản lý thị trường nhà ở tốt hơn, cần có những quy định chặt chẽ về  giá mua, thuê và đối tượng cần được ưu tiên.            

+  Ngoài những chính sách tài chính hợp lý nhằm tạo nguồn vốn hỗ trợ thì những quy định về giá cả là điều kiện tối cần thiết cho hộ thu nhập thấp mua hay thuê được nhà ở ổn định lâu dài. Giá BĐS luôn biến đổi theo thị trường, giá bán nhà ở xã hội cũng vậy, tuy nhiên đối tượng mua ở đây khá đặc biệt - người thu nhập thấp, nên nhà nước cần quản lý các công ty bán ở một mức giá thấp hơn thị trường.          

+ Nhà ở xã hội (dành ưu tiên cho người thu nhập thấp mua hay thuê) với yêu cầu có chất lượng đảm bảo và giá rẻ, vô hình trung lại kích thích ham muốn đầu cơ trục lợi của một số người (trong điều kiện cung không đủ cầu). Vì thế, để kiểm soát thị trường nhà ở xã hội thì chính quyền cần có những quy định thật chặt chẽ hoạt động mua bán, chuyển nhượng và đánh thuế thu nhập thật cao đối với hành vi mua bán loại hàng hóa này.          

+ Do nguồn lực (đất đai, tài chính...) có hạn nên nguồn cung nhà ở khó đáp ứng đủ nhu cầu xã hội trong từng thời điểm. Vì vậy, việc xác định đúng đối tượng cần mua hay thuê nhà ở xã hội để ưu tiên là điều hết sức cần thiết.

b) Tổ chức thực hiện phát triển nhà ở xã hội

Bộ máy tổ chức. Nhà nước đóng vai trò trung tâm và chủ động trong việc quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Phải có một hệ thống pháp luật về thị trường BĐS hoàn chỉnh và thực hiện nghiêm trong việc quản lý sử dụng đất.         

 Nhà nước đóng vai trò trung tâm, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (Nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.            

Khi bán đất, Nhà nước cần quy định các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình trên diện tích đất đó. Về cơ bản, không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại; mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan nhà nước.        

Quy hoạch đồng bộ           

- Phải nhận thức được việc xây dựng quy hoạch có ý nghĩa chiến lược đối với phát triển hạ tầng đô thị nói chung và nhà ở nói riêng. Công tác quy hoạch phải được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS. Quy hoạch phải theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước khoa học, thận trọng, chắc chắn, tránh sự thay đổi.         

- Quy hoạch phải được công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia đóng góp ý kiến. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, tổ chức, cá nhân nào sai phạm phải xử lý nghiêm minh.

- Quy hoạch các khu nhà ở phải được tính đến trong mối quan hệ với môi trường văn hóa, giáo dục, nghề nghiệp, việc làm và lối sống... của từng nhóm dân cư.          

 Giải tỏa, đền bù, tái định cư. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránh tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong thời gian nhất định.       

Công tác thu hồi đất, đền bù, giải tỏa được thực hiện theo luật định, công bằng và bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra, khảo sát tỉ mỷ, đảm bảo quyền lợi của người dân.    

_________________

Bài đăng trên Tạp chí Lý luận chính trị số 12-2012

(1),(2) ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001, tr.163, 105.           

(3),(4),(6) http://canbotre.danang.vn.    

(5) http://nhadat.thanhnien.com.vn        

(7) TS Hoàng Xuân Nghĩa, PG, TS Nguyễn Khắc Thanh (đồng chủ biên): Nhà ở cho người có thu  nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay kinh nghiệm ở Hà Nội, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009, tr.55, 53-54.           

(8) http://www.tapchibatdongsanvietnam.vn.     

 

ThS TRẦN VĂN THẠCH

Học viện Chính trị - Hành chính khu vực III

 

Các bài viết khác