Kinh nghiệm của một số nước về phát triển nhà ở xã hội

(Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội)

Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết của người dân, đặc biệt là ở các đô thị lớn, chính phủ nhiều nước trên thế giới đã quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở xã hội. Tại các nước này, chương trình xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp đã được thực hiện từ những năm 60, đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân. Một số kinh nghiệm có thể tham khảo.

1. Kinh nghiệm Trung Quốc

Trung Quốc được biết đến là một quốc gia đông dân nhất thế giới, để giải quyết vấn đề an sinh xã hội cho người dân trong đó có nhà ở, là một thách thức vô cùng lớn. Trước  năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt, mạnh mẽ từ nông thôn đến các thành phố lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt.

Năm 2008, theo thống kê của Cục quản l‎ý nhà ở Trung Quốc, tổng đầu tư cho nhà ở của đất nước này chiếm khoảng 20% tổng đầu tư của quốc gia. Cũng trong năm này, Nhà nước đã xây dựng được hơn 500 triệu m² nhà ở xã hội, hỗ trợ cho khoảng 2 triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà ở bằng khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội. Năm 2009, ngân sách trung ương đầu tư khoảng 49 tỷ nhân dân tệ (khoảng hơn 7 tỷ USD) để hỗ trợ xây dựng nhà ở cho khoảng 3 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp. Trong 3 năm tiếp theo, Trung Quốc đã đầu tư cho khoảng 15 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp⁽¹⁾.

Có được những kết quả trên là do một số chính sách tích cực sau:

Về chính sách phát triển nhà ở xã hội

Các địa phương chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội, căn cứ vào kế hoạch của địa phương, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội. Chính phủ miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội có hai cách: dành từ 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng. Nhà ở xã hội là nhà chung cư và có hai loại: nhà cho thuê và nhà để bán theo giá Chính phủ quy định với diện tích: 50 - 70 - 95m².

Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định. Có hai phương thức bán hoặc cho thuê nhà ở: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê bằng khoảng 50% giá thị trường. Còn lại, đối tượng không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất, những người có nhu cầu mua nhà thì sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng chi trả thì được vay tiền để mua nhà ở (kể cả nhà ở thương mại). Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m²/người và có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống. Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương.

Về phát triển nhà ở và quản lý thị trường bất động sản

Theo quy định, chỉ các công ty có đủ điều kiện về vốn, nhân lực và uy tín thì mới được cấp giấy phép kinh doanh bất động sản. Để có đất xây dựng nhà ở, Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, các chủ đầu tư phải trả tiền sử dụng đất một lần cho Nhà nước.

Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn. Trước khi huy động vốn, công ty xây dựng nhà ở phải xin phép Ủy ban Nhà ở và xây dựng đô thị, Ủy ban nông thôn thành phố hoặc Cục nhà ở thuộc quận. Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không  nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản.

Về thuế: Trung Quốc chỉ thu thuế về bất động sản khi người dân thực hiện giao dịch bất động sản. Có 2 loại thuế: người mua phải nộp thuế để được sở hữu nhà ở (như phí trước bạ) và người bán phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu nhà ở.

Về cải tạo chung cư cũ

Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại. Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời, các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ xây dựng đường. Việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo 2 phương thức: bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. 

2.Kinh nghiệm Hàn Quốc

Từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những người mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.

Đồng thời, KNHC cũng tiến hành xây dựng nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở lên. Một số chính sách mà Hàn Quốc đã ban hành:

Chính sách hỗ trợ vốn:Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6% - 6,5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà ở. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm. Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.

Chính sách quản lý thị trường bất động sản:Từ năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng.

3. Kinh nghiệm Xinhgapo

Vào những năm 50, khoảng 1/4 dân số đô thị tại Xinhgapo phải sống trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội. Đề rachiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng, chỉ trong vòng 10 năm Chính phủ Xinhgapo đã nhanh chóng giải quyết xong khủng hoảng nhà ở. Đến nay, khoảng 85% người dân Xinhgapo sống trong các căn hộ do Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) xây dựng, so với con số 9% vào năm 1960, trong đó 94% người dân sở hữu những căn hộ này, chỉ có khoảng 6% còn lại là đi thuê.

Có 3 kinh nghiệm quý báu Singapore đã để lại cho nhiều nước học tập thông qua chương trình nhà ở quốc gia:

(1) Lập ra một cơ quan, tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - HDB thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Năm 1960, ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, HDB được thành lập được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ các khu nhà ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.

HDB ưu tiên hàng đầu là tăng mạnh việc xây dựng số lượng các căn hộ theo nhiệm vụ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Sau 5 năm, chương trình xây dựng của HDB đã hoàn thành 53.777 căn hộ. Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Thực hiện được điều này bởi HDB là tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí.

(2) Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Thí dụ, theo quy định, tất cả các khu nhà ở xã hội đều phải bảo đảm các dịch vụ cần thiết về giáo dục, y tế, rèn luyện sức khỏe, giao thông công cộng (các khu nhà ở công cộng đều có các bến xe công cộng trong phạm vi 400 m), mua sắm,... cho người dân sống ở trong khu vực đó.  Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở.

(3) Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.

Năm 1964, Chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình. Đầu những năm 70, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên 70, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới.

Hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển chung của xã hội, HDB cũng chú trọng xây dựng những khu nhà ở xã hội mới hiện đại hơn với hệ thống dịch vụ hoàn chỉnh. Những khu nhà ở xã hội mới này không khác gì so với những nhà ở cao cấp.Với tầm nhìn xa và có quy hoạch tốt trong việc xây dựng nhà ở xã hội, Chính phủ Xinhgapo một mặt đã giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân và phát triển kinh tế đất nước, mặt khác giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác.

_____________________

Tài liệu tham khảo

1. Báo cáo kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở, Bộ xây dựng, 2014

2. Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

3. Phát triển đô thị mới từ thực tế kinh nghiệm của các nước(2005), Báo cáo kinh tế đô thị,số thứ 4 (02/11).

4. Học viện Hành chính quốc gia: Quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư, Hà Nội.

                                                                 ThS Nguyễn Thị Thanh Thủy

                                                                    Học viện Hành chính quốc gia